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买商铺有大学问 教您怎样购买满意商铺

www.bz518.com  时间:2016-5-26 来源:巴中热线
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    购买商铺不像购买住宅,人们都能看个大概――户型是否通透、方正,景观是否优美、开扬。购买商铺对于一般客户来说都是较难把握的。商铺的价值在于它的未来能否做旺,做旺了,它的价值就能提升;做不起来,再便宜也没有多大的价值可言,不如不买。所以在购买商铺前要考虑哪些问题,选择怎样的商铺,同时在决定购买以后该如何办理相关手续等都是有学问的。

购买前——确定回报率是关键

 

  随着大量商业地产项目的面市,人们对不同种类的商铺表现出了不同的态度。曾经,综合商业项目商铺销售火爆,专业市场的商铺也销售看好。与此同时,大量商场产权商铺的管理难、招商难等问题的出现,使得投资者更加青睐商业街商铺。对于90%的投资者来说,商业街商铺风险小、易出租、产权明晰、实用率高,成为他们的首选对象。商业街商铺“有天有地”,不受时间和季节的限制,经营更自由、更灵活,也更顺合了人们自古就有的“逛街”习惯。虽然如此,但并不是每个商业街商铺都能成活,一般来说,城市中心区的商业街商铺成功机率较大,边缘区的商业街商铺成功机率较小

  回报率一直是商铺投资的关键,投资就是为了回报,目前年回报率平均高于7%的商业是可以考虑投资的;如果是资金投入比较大的项目,年回报率平均高于5%的商业也可以考虑,但投资商铺决不能盲目追求位置。

  购买商铺的客户很多都是出于投资的目的,租金状况和售价应该是直接挂钩的。然而事实上,有些商铺的售价已过高,租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺,那必然要求高租金,这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下,租金和售价就更容易脱节,因为开发商承诺了若干年的固定回报,掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价,有时还造成不断涨价的假象,使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

  投资者应该量力而行,充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也就越高,将影响商铺投资的收益。此外,还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程,要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

购买时——考虑五个重要问题

 

  第一要考虑自己想购买商铺的形态。一般来说,社区商铺的消费者比较固定,地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或者商业街的商铺就与地理位置、交通状况紧密相关。客户确定了自己购买商铺的形态后,就要潜心分析这一方面的情况,不要什么都一把抓。

  第二要考虑自己想购买商铺的经营项目。经营项目不同,所属业态自然不同。业态有“汇集效应”,如果一个地块某一个业态非常成规模,则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初投资者比较有利。

  第三要考虑相关政策,如交通、道路的改善,如旧区改造,如市政动迁等。经营商铺是长线投资,对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解,以保证商铺本身价值的提升。

  第四要充分考虑自己想购买商铺所在地是成熟的商业地带,还是一个各方面都在成长的地带。成熟地带的商铺价格很贵,成长地带的商铺价格不是很高,注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺都有各自的投资价值,也都有各自的投资风险,种种情况客户应该引起足够的重视。

  第五要考虑所购商铺的后期经营管理。作为商用物业,商铺更多的风险来自于后期的经营管理。如果经营管理不善,不仅不会出现大家常说的“一铺养三代”的旺景,反而会出现“三代养一铺”的悲凉。这里的经营管理,也不仅仅是单个商户的经营管理,更多的是整个商场的经营管理。所以,在购买商铺前,除了对商铺所在商场周边的商业配套和区位优势的考虑之外,应该更多地了解一下这个商铺所在商场后期的经营管理状况,看有没有专业的经营管理公司来经营管理。如果没有专业的经营管理公司来运作,再好的商铺也有可能会被荒废掉

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